我的网站

城投公司投融资方案

2021-06-08 05:13分类:资金链 阅读:

榆林城投公司投融资摘要

本摘要以榆林城投为主体,着力重点在榆林城投的团体投融资能力的改善和添强,单个项现在经营手段,投融资手段的安排和管理。意在竖立一个团体融资条件足,融资总量大,投资能力强的榆林城投。该摘要的请示思维是:寻求融资能力的添大,寻求资产欠债结构的优化,稀奇是不以添添欠债为代价挑高融资额;特出实用性和可操作性。现在标:在控制欠债总额,削减欠债比例的前挑下,最大程度的添添可用于投资的现金;并且在最短的时间内,使榆林城投的资产、资本数倍扩大,资产、欠债和资本的结构挨近最优。

根据榆林城投的经营周围,以及榆林市当局“十一五“、“十二五”期间下达给榆林城投公司的义务和项现在计划,现草拟榆林市城市投资有限公司(以下简称榆林城投)2011—2013年的投融资摘要。

1. 方案编制的依据

1.1 《榆林市十二五规划》、《榆林市城建规划》(1006年第四次规划),《陕甘宁经济区规划摘要》、《榆林空港经济区规划》(草案)、《榆林市金融广场项现在规划》(草案)、《榆林城投2011—2013年的建设项现在》。

1.2 榆林市当局2011—2013年相关榆林城投建设项主意预算内和预算外安排,榆林市当局给榆林城投在城市运营、开发建设等方面的政策与授权。

1.3 吾国法律、法规、政策及走政命令所规定的周围和手段。

2. 摘要行使的前挑

本摘要的行使前挑是竖立在下述模型下:

2.1 榆林城投已初步遵命真实的集团公司运营和管理,其产权、财务、经营的体制和机制,已竖立首体面业务管理和企业发展的制度体系;其业务已遵命赚钱性与非赚钱结议和分歧的周围最先分业经营管

Page - 1 - of 10

HNZ PROPERY DEVELPOMENT CONSULTANTS LIMITED Add: 北京市向阳区北苑路13号领地商务楼B座1101-1102室

恒诺卓联(北京)工程询问有限公司 Tel: 8610 - 51095205-803

理; 构造体系、运营体系、管理体系已构建出体面榆林地区特点的,能够声援和保证榆林城投集团公司运营和发展必要的决策和管理体系,该体系答具有科学相符理、职能清亮、义务清晰、激励与监管到位的基本特征。

2.2 榆林城投集团公司的决策、经营相关初步理顺,市场开发、项现在管理、财务和资产管理、投资管理、业务管理、内控等方面职能得到深化,集团公司的运营和管理架构初步竖立。

2.3 母子公司的相关初步理顺:经由过程对榆林城投集团公司产权、投资、业务体系、决策经营体系的重组再造,能够初步构建首一个综相符实力强的集团公司,该集团公司答具备如下特征:母公司决策与管理科学实用,控制与分权到位;子公司义务现在标清晰,具有自力企业法人特征,经由过程汲取新的资本,能达到资本优裕,自吾发展条件动力足,融资条件足够。

3.方案编制的原理和手段

3.1 行使经济学,包括金融、管理等方面的原理,从区域经济、城市经济、产业经济,金融构造、投资学、金融工具等方面着手,对影响榆林城投投融资的各栽相关因素,进走规范和实证分析。该分析重点在对榆林城投的义务和内外部环境进走综相符分析,采用定量与定性分析的手段,展望和模拟榆林城投各栽要素的添值空间、盈余空间和经营潜力;同时根据榆林城投异日几年的投资倾向,投资现在标,经营管理的能力,结相符榆林市场发育的程度、产业动态、投融资环境,将榆林城投置于国内、省内和当地的经济体系中,对榆林城投的盈余程度,偿债能力,现金流量和资金缺口进走模拟和展望。

3.2 在3.1的基础上,挑出榆林城投的投融资倾向及基本模式。

3.3 对详细项现在挑出商业计划书、投资经营计划书的原则提出。

3.4 挑出相符国家法律、法规和政策的,规范的投融资手段,力争做到投资、偿债和现金流入的结构对称、期限对称、速度对称。

3.5 在实在把握国内和榆林经济环境的基础上,经由过程经营项现在、经营资产、经营资本、运作土地优等

Page - 2 - of 10

开发,行使投融资工具,修建融资体系,实现现金总量和比重的挑高,以此保证榆林城投定期完善项现在义务,资产与欠债结构更添优化,综相符实力数倍添强。榆林市资源的近况以及能够实现的配置与组相符的程度。

3.6 榆林城投公司可行使的政策,可运作的资源、资产、在区域金融环境当中,可实现的融资途径,可行使的金融工具,以及在上述几方面相关当中融资的最大值和最大限度。

3.7 榆林城投公司的资产欠债结构及盈余状况,榆林城投拟建、待建项主意经济效好及其运营手段的限定条件与选择。

3.8 榆林城投公司可获得的国有资产的添量与其他可获得资产收入能力。

4.资金缺口与投资计划

榆林城投的项现在投资额和各项费用的付出(稀奇是还债本息方面),组成现金流出的主要方面;而买卖收入,投资收入,资产与资本经营的收入,金融市场(货币和资本市场)融资流入,组成现金流入的主要方面。但资金缺口的计算,清淡有分歧的手段和结论。

4.1静态资金缺口

资金缺口1(狭义的资金缺口):货币资金+预收帐款-投资总额-各项费用

资金缺口2(广义的静态资金缺口):货币资金+预收帐款+答收帐款+其他答收款-投资总额-各项费用-其他搪塞款

不论狭义照样广义的资金缺口,要挑高企业的营运能力,做好经营管理是根本,由于企业投资和发展的资金不及十足倚赖融资,倘若异国踏实的经营和管理,异国风险答对的基础,融资越多风险越大。再则,不良的资产和经买卖绩,也不能够进走有效的融资。

4.2动态资金缺口

相对于静态的资金缺口,企业发展的资金更偏重于动对动态资金缺口的测算和安排.

Page - 3 - of 10

动态资金缺口1(广义的现金缺口):货币资金+预收帐款+答收帐款+其他答收款+资产、资本经营的收入+新添融资额-投资总额-各项费用-其他搪塞款

4.3 实在的资金缺口

从清淡规律上看,企业的管理费用、买卖费用相对安详,但分歧的投资手段,分歧的投资结构,分歧的项现在经营手段,企业的融资数目和借款额也分歧,这些组成了企业实在的资金缺口。

遵命赶超型企业的发展模型,资金缺口的萎缩与弥补,必须在动态中实现广义的资金均衡。要实现均衡,必须尽能够汲取新的投资人,新的项现在配相符者;调整和优化资产欠债结构,添添利润点,实现持久盈余。

5.盈余分析

榆林城投的盈余进走分析,是为了正当的测算出资金缺口,确定自筹资金的倾向和手段。

从义务和经营周围看,榆林城投公司具有双重现在标,公共现在标和企业现在标,但投资与建设的资金大片面并不来源于财政,如何获得项现在建设所必要的资金,就成为榆林城投的主要义务。为此,必要对榆林城投的盈余状况,自吾发展能力进走分析和展望,才能挑出经营发展的倾向和重点。

从财务报外逆映出,榆林城投2011年前的买卖收入矮,盈余程度矮,主要因为有:公司成立时间短,业务结构单一,在建工程占用资金量大,收入来源仅限于代建项现在及与之相关的服务收入,异国资产、资本经营的收入。现金流入主要来源是借款或其他筹资运动取得的资金,如许的效果使欠债上升,经营压力添大,营运状况降低。从以上情况看,榆林城投仅中止在代建、开发的周围,异国进入到运作城市资产,经营资本的周围,还没变成一个真实的”城投公司”。

6.融资倾向和思路:

对一个公司而言”一招一式”的单一的融资方案很难从根本上解决题目,也不能够使“一盘棋走

Page - 4 - of 10

活”。对榆林城投来说,最先”寻求政绩多,贡献大”,同时实现”自吾发展能力强”。榆林城投实际有效的手段是对开发项目进展走分类,然后有针对性地拿出“组相符式工具”采取“一事一策”的手段,赚钱与非赚钱项现在互补,交叉推进,重点实走。

6.1 对建设项现在,提出榆林城投在实走项现在开发建设时将自身定位成“项现在发首人”,“发包方”,“配相符主导方”,“实际控制方”。在项现在开发建设时,不十足寻求自建,只寻求项现在建设的总收入,即政绩。以上述手段, 律师函汲取各栽投资机议和投资人(此栽为直接融资,汲取直接投资手段),添添资金流入,扩大建设周围,萎缩实际工期;此手段为削减借款,扩大直接融资;不寻求单个项主意利润,落点在总利润。

6.2 添强基础管理,挑高经营管理程度,想尽想方设法,添大对答收帐款、其他答收款的清欠力度,最大限度的回笼资金,挑高资金周转效果,削减资金沉淀,萎缩占用时间和额度,清除形成不良资产的隐患。

6.3 对开发项现在偿付款项,遵命金额、期限进走分类,经由过程盘活存量资产,经营价值高变现能力强的资产,包括资本,以换取高回报的现金。

6.4 对开发和承建项现在,遵命投资额、投资期限及投资回报率进走分类,然后采取分块推进,配相符开发或转让经营权的手段进走开发与融资手段,以此手段启动项现在,放大资金效答。

6.5 吸引民间资本,榆林民间资本裕如,但没能够将其成功导入的渠道和手段。鉴于榆林民间资本,不习性委托代理,名誉经济程度矮的特点。可走的手段所以项现在引资金,以配相符促开发;以特许或经营权换资金。

7. 经营资产

榆林城投成立后,偏重于直接参与开发建设,异国竖立首资产经营,资本运营的制度和体系,所以膨胀速度慢,投资能力矮,融资能力弱。倘若不息沿着原有手段必进入凶性循环,有负当局授予的

Page - 5 - of 10

使命。针对近况,提出榆林城投在榆林走政中央投入行使后,尽快完善当局机构移交房产、地产的划转手续,经由过程市场手段,最大限度盘活上述资产,获得现金,并使资产的价值与收入最大。

7.1可选择的手段

7.1.1评估后抵(质)押贷款

由于银走对房产、地产按肯定比例放贷,获得的资金仅会高于原值肯定幅度,况且近期各商业银走对当局的融资平台和房地产项现在持郑重态度,故不行为首选。

其次,鉴于榆林城投的义务和现在标,榆林城投答不以持有不动产及商业价值不高的资产为主意,故不宜向银走作抵押贷款,由于还会添添欠债额。

7.1.2 投资配相符手段

可采用汲取其他投资者竖立公司,或与其他投资人进走项现在配相符。这两栽手段不会添添欠债,但选择投资友人和议和时间相对长,会使融资周期变长。

此栽手段的益处是能够汲取民间资本,采用股东借款手段或采用控股手段支配资金,获得资金。同时让榆林城投可支配资产扩大,为中永远股权融资打下基础。

7.1.3 出让房产和地产

根据对当地资金状况、投资偏好、房地产市场的判定,把握时机。经由过程对划拨房产、地产的招、拍、挂手段,能够最短的时间获得相对高的现金收入。

此栽手段,直接变现,调整了资产结构,使现金资产添添,起伏性挑高,把存量资产变成了添量现金资产,还不添添欠债,也解决了投资所需的资金,一举多得,答属优选手段。

展望出让房产、地产的现金收入(待实在的土统计数据)

8. 经营资本

企业资本经营的原理,在未成为公多公司之前,清淡经由过程对一切权、行使权、开发权等权利的分

Page - 6 - of 10

类包装、清理及管理再造,使投资者能够实在预期异日以上权利的市场价值,然后依照计划采用杠杆原理,以小搏大。详细到榆林城投就所以特许市场和权利换资金,以存量换添量。最后达到以相对小的投资获得早期的投资回报,实现对企业同样的实际控制,包括更高的利润回报。

榆林城投是榆林中燃天然气公司的实际控制人,该公司的产品和服务面向特许市场、特定市场,投资收入安详,企业价值升值空间大,中永远价值高,随着榆林城市周围的扩大,公共用气包括其他用气量的需求量迅速添大,同样燃气的生产出售必随之扩大,为弥补投资缺口,为解决城市发展和资金相对欠缺的题目,出让对上述公司片面一切者权好,换取建设发展的技术和资金,就成为两全之策。

8.1 榆林中燃天然气公司的资本经营

8.1.1 对榆林中燃天然气公司的资产进走评估,重新界定投资和股权,展望评估后的一切者权好较实收资本会添添1倍以上(最保守推想)。

8.1.2 在完善评估后,对该公司添资扩股,再汲取3-5个投资者,在添资扩股的同时,维持相对第一大股东的地位,以溢价(以股权原值的1-3倍的价格)手段出让一片面股权,抽走一片面现金,在出让股权时,本着相通条件优先向中燃公司转让的原则,向中燃公司及国内外,包括当地有实力的投资者转让,该转让同时挑供股东间借款或参与指定项现在规定额度投资的附添条件,以此筹措资金。

8.1.3 展望转让股权与股东借款(含定向投资)筹资大于人民币6亿元。

8.2 对榆林中燃公司项现在,包括其他相通项现在,均答遵命国际和国内规范的项现在运作手段往操作,对项主意各类投资机构,投资者,答出具规范的《商业计划书》、《投资经营方案》。两类规范的商业文书,答外明项现在投资额、发首人、市场分析、风险控制、同业竞争、收入、投资结构、项现在运营手段或管理机构,分配制度等内容。

9. 确定板块主题,营造板块景象,削减直接投资,公好商业互动

9.1 确定板块主题,营造生动的板块现象

Page - 7 - of 10

对任何一个开发建设的线路、板块,预先都要有一个实在、现象、生动的公好或引导性的宣传、广告。该广告,答是对开发建设项主意实在定位。该定位肯定要在古代和今天,现在和异日之间找主题,而开发建设的项现在又能外达出主题所宣示的概念和景象。

9.2 实走“蜜蜂原理”,削减直接投资

对任何一个项现在,尽量做到要钻研和测算投资沿线,或者板块所能产生的最后的经济效好,要做到“一石激首千层浪”或者“四两拔千金”,也就是城投的一个投资走为,能够带来一直串的投资走动,象蜂蜜相通,能够引来更多的蜜蜂。为此,榆林城投必须在每一个重点的投资地带预先收储土地,从而实现有计划的土地添值,或者开发权、收入权的添值。详细地说,城投运作的是土地的优等市场,和由此衍生的各栽收入权,收获这些收获答是重点。为此,城投仅进走公共设施的直接投资,以及公好项主意代建。

9.3公好与商业项现在互动

9.3.1 在资金不及的情况下,清淡认为公好项现在与商业项现在存在争资金的矛盾。这栽意识更多源于要本身直接投资的思维,或者是源于将公好项现在与商业项现在睁开布局的因为。提出:在建设公好项现在时尽量配置商业板块,或在周边留储土地。力争实现,公好投资商业补;其次,对公好项主意投资,要实现周边土地添值,所以,对预留土地要在升值过程平分批次出让,以实现预留土地的最大化。

9.3.2 对公好项现在,清淡答在总体规划完善前收储土地,可先期建设基础设施,然后出让开发权,经营权。对大型公共设施,亦可采用BOT手段,在当局担保受到局限的情况下,可用相关企业,其异国有企业进走担保,也能够城投公司的收入,包括股权做逆担保。对此,还答有很多手段可探寻。

9.4 对公好项现在,也可采取以广告权,冠名权,行使权等手段,换取资金。

9.5 不论任一个板块的开发,均要预先在该处收储土地,分步出让升值地块,以求最大化;对开发项主意资金的缺口,在稀奇情况下,也能够土地置换,尽量坚守现金付出,萎缩和控制直接投资。

9.6 拓宽信贷渠道,抓住新兴商业银走业务扩展的机遇,积极与主要银走,稀奇是新兴的股份制银走

Page - 8 - of 10

竖立战略配相符相关。除城投公司本身外,城投答与其他的企业集团竖立联盟相关,为融资创造条件。

10. 完善当局义务,实现公私共赢

城投公司的主要使命是:完善当局义务,建设优雅榆林。而榆林的民间资本裕如,城投资金不及。为建设榆林,引导投资,就必须给榆林民间资本预留通道和市场,只有公私同步,才能放大城投的投资,实现共同现在标。为此,在开发建设过程中,要尊重其他益处群体,调动其积极性,调动其投资欲看。在同一规划的前挑下,完善开发和拆迁义务。

11. 空港区和金融广场项现在

空港区和金融广场项现在是榆林城投的两个主要项现在,两个项主意投资周期、投资收入各不相通。金融广场项现在具短平快特点,投资收入快,现金回收快,答预留板块或土地,分项现在和楼盘分包或出让开发权。空港区的开发答先做好规划,投资方面做“短、中、长”期布局,分步推进,同时收储土地。采取以上手段,可撙节资金,引入多方面的投资。

其次,对空港区答着手基础设施的建设,最先营造预炎环境气氛,在这方面选定“主题”是重点。详细实走方面,提出:以榆林城投公司的子公司为主体,组建或改建两个开发建设主体:榆林空港区开发建设公司,榆林空港区房地产公司。这两个公司可采取添资扩股手段成立,由榆林城投公司绝对控股。同时汲取当地国有、民营法人资本,以此手段筹集资本,强大开发建设企业的实力,同时引导当地资本的投向。

同时,在园区建设初期,根据新区项现在和园区产业发展的倾向,成立若干个与“园区”发显示在标相反,功能相反,并以各“园区”为载体的5-6个产业公司。这些公司由榆林城投公司参股,并行为第一大股东相对控股。

对以上公司区别分歧义务,采用绝对控股和相对控股模式,既已足了新区开发建设的必要,又以产业为依托筹集和引导当地资本,激活了开发局面,使园区企业一路先就具备了自筹资本,自吾发展

Page - 9 - of 10

的能力。对空港区已存在的园区,维持与珍惜其自立经营权利,使各个园区形成良性股东共同发展的局面。所以,异日的空港区建设和经营单位,将行使新体制和机制,尽量控制和削减直接投资。

为顺当推进空港区和金融广场的项现在建设,对异日的投资和经营亦必要制作完善的《商业计划书》或《投资经营方案》。

12. 分类开发,分类经营和管理

榆林城投承担盈余性项现在与非盈余性项主意开发与管理。对此答成立响答的事业部进走管理和推进。只有理顺两者的相关,才能建好,管好响答项现在。才能撙节资金,完善当局义务。

13. 重在走动和实走

资金具未必间价值,资金的需乞降行使,常以时间、时限度量。所以,投融资方案,必要有计划地,周详地推进,对一个大企业,异国单一的投融资方案,只有组相符工具。为此,须捏紧时间,辛勤推动。有些方面数据,由于规划还不清晰,还需添添。

14 .备注

由于涉及整个城投公司的投融资,在基础数据,操作原则确定后,能够就单个项现在和整个集团公司的资金状况做出展望。但由于现在片面项主意规划、建设手段,营销手段还未确定,只能就投融资的手段作规范性的描述。

对于盈亏均衡点的计算,清淡不针对一个公司,而是对一个投资项现在、在设计方案、投资概算、投资手段、工期、营销手段还异国确定下来的条件下,不能够模拟现金流量,也不能够计算投资回收期,包括展望投资风险和投资回收期。

本方案投资模型和倾向已确定,能够进入操作阶段,对详细项现在在数据完善和实在后可模拟展望相关效果。

Page - 10 - of 10 HNZ PROPERY DEVELPOMENT CONSULTANTS LIMITED Add: 北京市向阳区北苑路13号领地商务楼B座1101-1102室 恒诺卓联(北京)工程询问有限公司 Tel: 8610 - 51095205-803

E-mail:hnzltd@163.com Fax: 8610 - 51095205-810

郑重声明:文章来源于网络,仅作为参考,如果网站中图片和文字侵犯了您的版权,请联系我们处理!

上一篇:关于资金链的那些传闻 ,恒大的回答来了!

下一篇:关于资金链的那些传闻 恒大的回答来了

相关推荐

返回顶部